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建议明确小区地下停车位归属及产权保障车位使用人利益

2018-05-17  

  目前,我国住宅小区地上停车位属全体业主共有,权属清晰,而对地下停车位的产权问题没有明确的标准,也无相关的政策,给管理造成了困难。

  地下车库是开发商建的,但开发商销售的车位车库,一般都是地下建筑,而这一部分又往往与人防工程交叉,属于平战结合使用。根据相关法规,小区住宅内,开发商必须配套建设人防工程,其所有权归国家所有,开发商可以向人民防空办公室申请人防工程的使用权,获得审批后,可将地下人防工程的使用权进行分割转让,转让价格(指一次性转让使用权)是市场行为,政府无权干预;如果不建人防工程,开发单位就须向人防管理部门缴纳一定数额的异地建设费用;如果自建人防工程,建好后,根据有关规定,人防工程可以平战结合,由开发商使用。因此,开发商一般愿意自建人防工程。

  现在高额的地下停车位费用之所以归开发商所有,正是因为开发商打了“产权不明确”的擦边球。到底哪里属于真正的人防设施、哪些属于业主公共空间,哪些不是核算成本的叠加部分,都很难认定。另外,因为地下车位卖的是使用权,而不是产权,从法律的角度来讲,卖使用权实质就转换成租赁的性质。《合同法》第二百一十四条明确规定,“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的,超过部分无效”。这就意味着,一些市民至少花十几万元买的车位,受法律保护的年限只有20年,而不是开发商声称的使用期限是50年,甚至70年。20年后,谁来保护停车位使用人的利益?

  为此,建议:

  一、将地下车位的归属权细化,明确产权。为增强“首先满足业主需要”条款的可操作性,可通过法律法规或司法解释等为业主表达购买、租赁车位的意思设定期限,期限届满,业主应以书面方式回复开发商。如决定购买车位,则可由有资质的专业评估机构对车位价格进行评估,防止业主和开发商无休止的争议,评估后的价格业主不满意、不同意购买,开发商便可向小区之外的第三人出租出售车位,但同时应限制开发商对外出售车位的比例。

  二、将人防地下车位和普通地下车位区分开,增设地下停车位应当保障业主的优先购买权。同时,开发商应公开地下停车位的权属问题。

  三、针对老小区、没有地下室的成片社区,由政府统一改造,综合考虑规划、绿化、消防等专业性因素,并加强规范化物业管理,使小区内的停车问题予以解决。

  (张尚奎 作者系民盟盟员、财富嘉苑(天津)置业有限公司工程师)